Sluta lura föreningar med säljarfinansiering via reverser

I praktiken blev det en fälla

I dag vill jag lyfta en fråga som borde engagera hela BRF-Sverige. Det handlar om säljarfinansiering via reverser – en konstruktion som ofta säljs in till bostadsrättsföreningar som en smart och riskfri lösning, men som i praktiken kan bli en fälla som hotar både föreningens ekonomi och medlemmarnas trygghet.

Vår historia

När vår förening köpte fastigheten hade vi fyra hyreslägenheter kvar. Rådet vi fick var tydligt: ”Det bästa är att göra ett reverslån till säljarna tills lägenheterna är sålda.”

På pappret såg det klokt ut:

• Föreningen skulle slippa ta upp ett större banklån direkt.
• Betalningen skulle ske först när lägenheterna såldes.
• De tre första åren skulle dessutom vara räntefria.

Det lät nästan för bra för att vara sant. Och det var det också.

I praktiken blev det en fälla

1. Räntefritt som förvandlas till chockränta.
   Efter tre år försvinner ”fördelen”. I vårt fall betyder det minst 5 % ränta på över 5 miljoner kronor – mer än 265 000 kr per år i kostnader.
2. Pantbrev som bakbinder föreningen.
   Säljarna fick pantbrev på 7 miljoner – större än själva skulden. Det gör dem extremt trygga, men oss bakbundna. Vi kan inte förhandla fritt med banken eller använda våra pantbrev för att skapa handlingsutrymme.
3. All risk hamnar på föreningen.
   Om lägenheterna inte säljs i tid är det föreningen som står där med både skulden och räntebördan. Säljarna riskerar i praktiken ingenting.
4. Ingen proportionalitet.
   Även när vi amorterar ner reversen sitter säljarna kvar med samma pantbrev, tills sista kronan är betald. Föreningen bär risken hela vägen.

Ett systemfel

Det här är inte bara vår förenings problem. Det är ett systemfel. När säljare och rådgivare trycker på sådana upplägg flyttas all risk över till bostadsrättsföreningen – och därmed till vanliga medlemmar, människor som ofta inte förstår komplexiteten i pantbrev, reverser och räntemodeller.

Det borde inte vara tillåtet att skapa upplägg där föreningar framstår som vinnare i början, men i praktiken sitter med en tickande bomb som kan slå sönder ekonomin några år senare.

Vårt budskap till andra föreningar

• Var skeptiska när någon säger ”reverslån”. Det är aldrig gratis – bara uppskjutet.
• Se upp för pantbrev. Låt aldrig motparten säkra pant på belopp som överstiger skulden.
• Kräv transparens. Om det inte finns en plan B för vad som händer om lägenheterna inte säljs i tid – backa.

Dags för förändring



Vi vill dela vår historia för att andra föreningar ska slippa hamna i samma situation. Vi uppmanar banker, jurister och rådgivare att sluta sälja in säljarfinansiering via reverser som en trygg och riskfri lösning. Det är den inte.

För i slutändan är det alltid föreningen och medlemmarna som får bära konsekvenserna – inte säljarna, inte banken, inte rådgivarna.

Det är dags att sätta stopp för oseriösa upplägg och ge bostadsrättsföreningar den transparens och trygghet de förtjänar.